Как управлять объектом. Часть I.

Для того, чтобы самостоятельно управлять объектом коммерческой недвижимости или доверить эту работу на экспертном уровне, желательно понимать все этапы работы. Статья рассчитана на настоящих и будущих собственников небольших объектов коммерческой недвижимости (от 50 кв.м. до 2.000 кв.м.). Профессионал сможет использовать тезисы как чек-лист, а новичок оценить свои силы и спланировать работу.

Основные этапы работы с объектом:
Этап 1: Консалтинг. Сбор и анализ информации.
Этап 2: Брокеридж. Покупка/сдача в аренду.
Этап 3: Коммерческое и техническое управление. Операционная работа.
Этап 4: Особые формы работы с объектом. Доверительное управление или субаренда.

Этап 1: Консалтинг. Сбор и анализ информации.

В любой непонятной ситуации – бери консалтинг. Пожалуй нет наиболее распространенной ошибки, чем ориентация на интуицию и "чуйку". Рынок коммерческой недвижимости суров к ошибкам, но предсказуем для тех, кто знает, что делает. Если вы решили самостоятельно приобрести объект или даже если привлекаете профессионалов, вам в любом случае придется разобраться в таких понятиях как трафик, зонирование, оценка локации, анализ наилучшего использования, перепланировка и согласование, план работы с объектом, наличие ограничений на розничную торговлю, количество жителей в 500 метровой зоне и в том, зачем всё это нужно знать.

Очень часто начинающие инвесторы ориентируются на цену объекта, а это именно тот фактор, который нужно смотреть в последнюю очередь. Также не стоит ориентироваться на опыт работы с квартирами в новостройках. Квартиру вы сдадите почти сразу же, как только сделаете ремонт, а вот коммерческое помещение на первом этаже или в подвале вы можете не сдать никогда. Если вы уже приобрели объект, но хотите использовать его потенциал по максимуму, то рецепт тот же. Первое, над чем нужно задуматься, – это долгосрочный план работы с объектом.

План работы с объектом, составленный на 5 лет, должен включать в себя следующее:
- краткое техническое описание объекта;
- бизнес-ожидания и основные коммерческие требования владельца;
- оценка локации в 300/500/1000 метровой зоне с анализом конкурного окружения;
- данные по подсчету авто- и пешеходного трафика;
- анализ наилучшего использования объекта и наличия ограничений;
- зональную планировку с распределением площадей между арендаторами и ценовой политикой;
- предварительную смету инвестиций в объект, данные по срокам строительства и согласования;
- анализ операционных затрат на управление объектом;
- анализ потенциальных доп. источников дохода (вендинг, продажа рекламы, доп. услуги);
- планируемый денежный поток с основными показателями эффективности проекта;

Зачем это нужно? Ведь можно купить объект, повесить баннер, разместить объявление на avito и ждать, кому надо – сами придут. Можно, и так делают очень многие собственники, несут многомиллионные убытки, многомесячные или даже многолетние простои и вот почему.

Без технического описания объекта, вы можете упустить важные детали, например для многих арендаторов важно наличие вентиляции или определенной высоты потолков, не говоря уже о жестких требованиях сетей к электрическим мощностям. Без описанных бизнес-целей, у вас не будет ориентира к чему стремиться и как этого достичь. Без оценки локаций вы не поймете вашего целевого арендатора. Без трафика не рассчитаете ставку. Без зональной планировки получите много мест общего пользования или неликвидных площадей и не оцените потенциальный доход. Без анализа потенциальных дополнительных источников упустите 5-10% дохода. Без расчета инвестиций, сроков строительства и согласования, а также затрат на управление никогда не построите денежный поток, а работа без планового денежного потока – это вообще казино, а не инвестиции.

Основные ошибки:
- "хочу сдать подвал за 5.000 руб/м2" (ориентация на желания без анализа – это не про бизнес);
- "хочу сдать площадь оптом по розничной ставке" (очень распространенное явление);
- "куплю, потом разберемся" (работа без плана – прямой путь к прямым и косвенным убыткам);
- "построю, потом сдам то, что получится" (именно такие объекты потом стоят годами, особенно 2-е этажи, "кривые" торговые залы, узкие помещения типа "вагончик" и никому не нужные подвалы с низкими потолками);
- "рядом такой же объект и у него всё хорошо" (не показатель, объектов больше, чем арендаторов).

Резюме: наличие долгосрочного плана работы с объектом отличает профессионала от любителя. Стоимость плана работы с объектом с малым объектом коммерческой недвижимости составляет от 100 до 1.000 долларов, в зависимости от объема и сложности. Но этот документ может сэкономить вам несколько миллионов или даже уберечь от большой ошибки. Вы вполне можете спланировать работу и самостоятельно, если запасетесь терпением, статьями, научитесь считать трафик, разберитесь в критериях сетевых арендаторов, ознакомьтесь с местными законодательными актами, ограничивающими торговлю, а также вникните в порядок согласования документов по перепланировке и рассчитайте стоимость затрат на ремонт и реконструкцию. Путешествие в тысячу миль начинается с первого объекта, а первый блин обычно комом).

Продолжение следует.
КОНТАКТЫ

АДРЕС:
Московская обл., г. Мытищи,
Новомытищинский проспект 30, офис 03.

ТЕЛЕФОН:
+7 985 485 58 00

ПОЧТА:
ipm@kuzyaev.com

Время работы: 9:00 - 19:00
Наши объекты в управлении отмечены на карте.